Wohnungsauflösung nach einem Todesfall: Was jetzt zu tun ist

Zuerst: Sie müssen nichts sofort entscheiden

In den ersten Tagen nach einem Sterbefall drängt gefühlt alles gleichzeitig. Tatsächlich hat fast nichts davon mit der Wohnung zu tun. Sterbeurkunde, Bestatter und Versicherungen sind zuerst dran, die Räumung hat Zeit.

Bevor es um die Kündigung geht, eine Warnung: Wer als Erbe infrage kommt und den Mietvertrag kündigt oder die Wohnung ausräumt, kann damit unter Umständen die Erbschaft annehmen. Ist noch offen, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen, klären Sie das zuerst und lassen Sie sich beraten, denn die Frist für die Kündigung und die Frist für die Ausschlagung laufen gleichzeitig. Mehr dazu steht weiter unten.

Steht das fest, sollten Sie früh den Vermieter oder die Hausverwaltung informieren und den Mietvertrag schriftlich kündigen. Für das Sonderkündigungsrecht gilt eine feste Frist von einem Monat, dazu gleich mehr. Ab der Kündigung läuft die Kündigungsfrist, und ab da wissen Sie, bis wann die Wohnung leer sein muss.

Was passiert mit dem Mietvertrag?

Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod des Mieters. Er geht auf die Erben über, und die Miete läuft weiter. Deshalb ist die Kündigung der erste Schritt, nicht die Räumung.

Sowohl die Erben als auch der Vermieter können außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, also zum Ablauf des übernächsten Monats. Dieses Sonderkündigungsrecht gilt nur innerhalb eines Monats, nachdem man vom Tod erfahren hat und davon, dass niemand in den Mietvertrag eintritt oder ihn fortsetzt. Wer mit im Haushalt gelebt hat, etwa Ehepartner oder Kinder, tritt dagegen automatisch in den Vertrag ein. Wer das nicht möchte, muss es dem Vermieter innerhalb eines Monats mitteilen.

Praktisch heißt das: Sie haben in der Regel etwa drei Monate, um die Wohnung zu räumen. Das ist genug Zeit, um nichts zu übersehen, und zu wenig, um es liegen zu lassen.

Dürfen Sie die Wohnung überhaupt betreten?

Als Erbe ja, denn mit dem Erbfall gehen Besitz und Rechte auf Sie über. Einen Erbschein brauchen Sie dafür nicht zwingend, wohl aber häufig, um sich gegenüber Vermieter, Bank oder Versicherung auszuweisen.

Heikel wird es, wenn mehrere Erben da sind und sich nicht einig sind. Dann sollte niemand allein anfangen zu räumen. Ein einzelner Erbe darf nicht einfach über den Nachlass verfügen. Klären Sie das vorher, notfalls über einen Anwalt oder, wenn das Testament einen bestimmt, über den Testamentsvollstrecker. Sonst gibt es hinterher Streit.

Wie die Auflösung abläuft

Wenn die Formalien geklärt sind, ist der Rest überschaubar. So läuft es bei mir ab.

1. 1Anruf und kostenlose BesichtigungWir gehen die Räume gemeinsam durch, auch Keller, Dachboden und Garage. Sie sagen mir, was bleiben soll. Das dauert selten länger als zwanzig Minuten.
2. 2Festpreis schriftlichSie bekommen den Preis schriftlich, meist am selben oder am nächsten Tag. Er enthält Arbeitszeit, Transport und Entsorgung und ändert sich später nicht.
3. 3Persönliches kommt zuerst herausFotos, Briefe, Urkunden, Sparbücher, Versicherungsunterlagen und Schmuck sammle ich getrennt, bevor der eigentliche Abtransport beginnt. Ich übergebe sie Ihnen oder einer Person, die Sie benennen. Wie das geschieht, sprechen wir vorher ab.
4. 4Räumung und besenreine ÜbergabeSie müssen nicht dabei sein. Ein Schlüssel und eine erreichbare Telefonnummer genügen. Am Ende bekommen Sie den Entsorgungsnachweis für Ihre Unterlagen.

Was mit persönlichen Dingen passiert

Das ist die Frage, die mir am häufigsten gestellt wird, und die einzige, bei der es keine Abwägung gibt. Alles, was persönlich ist, kommt zuerst heraus und geht an Sie, ohne dass Sie darum bitten müssen.

Wenn Sie unsicher sind, ob Sie etwas behalten wollen: Behalten Sie es erst einmal. Eine Kiste, die ein halbes Jahr im Keller steht, kostet nichts. Etwas wegzuwerfen, das man später vermisst, lässt sich nicht rückgängig machen.

Kosten und wer sie trägt

Die Kosten der Räumung gehören zu den Nachlassverbindlichkeiten und werden aus dem Nachlass bezahlt. Reicht der Nachlass nicht, haften die Erben grundsätzlich mit ihrem eigenen Vermögen, es sei denn, sie schlagen das Erbe aus oder beschränken ihre Haftung.

Können die Bestattungspflichtigen die Kosten nicht tragen, übernimmt das Sozialamt sie unter Umständen (§ 74 SGB XII). Einen eigenen Anspruch auf Übernahme der Räumung gibt es nach einem Todesfall nicht, fragen Sie im Einzelfall vorher nach. Ob sich der Arbeitskostenanteil steuerlich absetzen lässt, hängt davon ab, ob es um Ihren eigenen Haushalt geht. Mehr dazu steht im Ratgeber zur Steuer, im Zweifel fragen Sie Ihren Steuerberater.

Einen Preis nenne ich Ihnen hier bewusst nicht. In dieser Lage ist eine Spanne aus dem Internet keine Hilfe. Ich sehe mir die Wohnung an und sage Ihnen dann, was es kostet.

Was Sie in der Wohnung suchen sollten, bevor geräumt wird

Bevor irgendetwas hinausgetragen wird, sollte einmal gezielt nach Papieren gesucht werden. Erfahrungsgemäß liegt vieles davon nicht dort, wo man es vermutet, sondern in Schubladen, Keksdosen und zwischen Buchseiten.

• Testament, Erbvertrag oder ein Hinweis auf eine Hinterlegung beim Nachlassgericht
• Versicherungsunterlagen, besonders Lebens- und Sterbegeldversicherungen
• Kontoauszüge, Sparbücher, Depotunterlagen, Schließfachschlüssel
• Renten- und Pensionsbescheide, offene Verträge und Abos
• Mietvertrag, Nebenkostenabrechnungen und Übergabeprotokoll von damals
• Fotos, Briefe und Dokumente mit persönlichem Wert

Wenn Sie das nicht selbst machen möchten, übernehme ich die Suche. Was auftaucht, wird getrennt gesammelt und Ihnen übergeben, nicht mit weggeworfen.

Wenn Sie das Erbe ausschlagen wollen

Ist absehbar, dass der Nachlass überschuldet ist, kommt eine Ausschlagung in Betracht. Dafür haben Sie sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Erbfall und Ihrer Erbenstellung erfahren haben. Die Erklärung geht an das Nachlassgericht, entweder zur Niederschrift oder notariell beglaubigt.

Wichtig an dieser Stelle: Wer in dieser Zeit den Mietvertrag kündigt, die Wohnung ausräumt oder Dinge an sich nimmt, nimmt das Erbe unter Umständen stillschweigend an. Dann ist die Ausschlagung verbaut. Räumen Sie also erst, wenn die Frage geklärt ist.

Schlagen alle Erben aus, rücken zunächst die nächsten Verwandten als Erben nach und müssen ebenfalls ausschlagen, wenn sie nicht erben wollen. Erst wenn niemand mehr erbt, fällt der Nachlass an den Staat, und die Räumung ist in der Regel Sache des Vermieters. Das dauert dann länger, ist aber nicht mehr Ihre Aufgabe.